查找:                      轉第 顯示法寶之窗 隱藏相關資料 下載下載 收藏收藏 打印打印 轉發轉發 小字 小字 大字 大字
經濟適用房上市交易需要注意哪些法律問題?
【作者】 艾寧【合作機構】 江蘇億誠律師事務所
【中文關鍵詞】 經濟適用房;上市交易【主題分類】 房地產交易
【摘要】 近年來,城市商品房價格持續走高,部分購房人又有較為緊迫的購房需求,為了解決這樣的矛盾便將目光對準了價格相對便宜的經濟適用房,但鑒于經濟適用房的特殊性,買賣雙方極易產生爭議。
例如:近日,筆者接受一起咨詢,賣方因家中房屋拆遷獲得位于南京市的經濟適用房一套,隨后將該房屋出售給買方,買方已按合同約定支付了主要購房款并實際占有使用該房屋。當雙方準備辦理過戶登記時,由于市場行情上漲,賣方要求買方加價10萬元,否則不予配合辦理過戶登記手續,雙方爭議由此產生。
本文擬圍繞本案中所涉及的法律問題,結合江蘇省及南京市相關規定進行研究。
【發布時間】 2019.08.14
【全文】法寶引證碼CLI.A.231003    
  

  一、經濟適用房概述

  (一)經濟適用房定義及特征

  經濟適用房是指由國家批準,在免除土地出讓金的基礎上,并給開發商一定的信貸優惠,由開發商建立的提供給中低收入階層的保障性住房。由國家各級政府招募房地產開發公司或者集資建房單位修建,以微利(一般以3%)的利潤向城鎮中低收入群體出售的半商品性住房。它是具有社會福利性質的住房,其目的是解決中低收入群體的住房困難問題。經濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征:經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

  (二)經濟適用房的交易條件及依據

  鑒于經濟適用房“半產權”的性質,從國家到地方,對于經濟適用房的交易都有相關限制。第一個方面由于經濟適用房的土地性質一般為劃撥,因此進行轉讓交易時需要經過政府審批。

  (《中華人民共和國城市房地產管理法》四十條第一款)

  另一方面,自首次購得經濟適用房起5年內為限制交易期,限制交易期滿后方可上市交易但需向政府交納土地收益等費用。

  (《經濟適用住房管理辦法》三十條、《江蘇省經濟適用住房管理辦法》二十七條、《南京市經濟適用住房管理實施細則》四十二條)

  需要特別注意的是,南京市對于5年限制交易期的起算點,是以購房發票記載的時間為準。另外,征地拆遷補償取得的經濟適用住房、經濟適用住房項目中的產權調換房上市的,免交收益,土地性質仍為劃撥土地。

  (《關于貫徹《南京市經濟適用住房管理實施細則》、《南京市廉租住房保障實施細則》的若干規定》二條、第條)

  二、經濟適用房買賣合同的相關問題

  回到本文開頭的案例,假設雙方爭議上升到訴訟階段,賣方最可能采取的訴訟策略為主張雙方所簽訂的《經濟適用房買賣合同》因違反法律、行政法規的強制性規定,應當屬于無效合同,故賣方無義務將案涉房屋過戶給買方,且有權要求買方將房屋返還。針對賣方的主張,需從兩個層次進行分析,第一,雙方簽訂的《經濟適用房買賣合同》的效力;第二,賣方是否有權進行加價。

  (一)《經濟適用房買賣合同》的效力

  《經濟適用房買賣合同》不違反效力性強制性規定,應屬合法有效的合同。根據司法解釋的相關規定,只有違反了效力性強制性規定,才會產生合同無效的法律后果。但國家層面的法律、部門規章和地方政府規章是對劃撥土地上房地產轉讓進行限制及規定,要求當事人履行相關手續,但未絕對禁止劃撥土地上的房地產轉讓,也未規定違反該規范的后果將導致合同無效,因此經濟適用房5年內不得轉讓交易應當屬于管理性強制性規范。

  且本案所涉及的經濟適用房是賣方通過拆遷安置獲得的,雖然該房屋也屬于經濟適用房,但并非用于解決城市低收入家庭住房困難的房屋,因此,案涉房屋的交易不對城市低收入家庭的住房權益構成損害,不違反損害社會公共利益的效力性強制性規定。所以,本案中雙方簽署的《經濟適用房買賣合同》應為有效的合同。

  (參考案例:最高人民法院(2015)民申字第3336號,江蘇省高級人民法院(2016)蘇民再237號)

  (二)賣方是否有權進行加價

  賣方無權要求加價,且應當配合買方辦理過戶登記手續。首先,雙方簽訂的合同是基于雙方真實意思表示,屬于合法有效的合同,市場行情變化屬于正常的商業風險,繼續履行合同并不會導致當事人之間的利益顯失公平,賣方以此為由要求加價,不符合現行法律規定也違反了誠實信用這一基本的民事法律原則,不應得到支持。其次,配合辦理過戶手續是房屋買賣交易中重要的合同義務,買方已按約支付大部分購房款且實際占有房屋,而且案涉房屋已符合辦理過戶的條件,賣方有義務按照合同約定配合買方辦理房屋過戶手續。

  (參考案例:江蘇省高級人民法院(2012)蘇民申字第232號)

  三、結語

  雖有上述案例支持,但現實中對經濟適用房買賣合同的效力問題爭論依舊十分激烈,本省乃至本市法院同案不同判的例子比比皆是。部分法院堅持認為經濟適用房具有社會公益性質,限制交易期內擅自買賣,屬于損害社會公共利益的行為,違反了法律效力性強制性規定,因此合同應屬無效。

  筆者認為對經濟適用房買賣合同的效力不能一概而論,而應該結合案件具體情況進行區分。

  對于家庭生活困難,且沒有其他住所的人群,政府經過嚴格程序將經濟適用房出售給此類人群具有協調社會矛盾,維護社會穩定的目的,具有公共利益性質,因此,此類人群進行經濟適用房交易時,應嚴格遵循法律法規及政策的規定,否則將與經濟適用房制度所保障的法益相悖,將此類尚不具備上市流通條件的經濟適用房買賣合同認定為無效是具有合理性的。

  對于通過拆遷補償等情況獲得經濟適用房的人群,其所獲得的經濟適用房具有更多的補償性而非社會公益性,雙方當事人就購買此類經濟適用房所訂立的合同應認定為有效,只是需在限制交易期屆滿后,按照政策規定向政府足額交納土地出讓金等收益后才能辦理過戶登記手續。進一步說,希望政府


  ······

法寶用戶,請登錄后查看全部內容。
還不是用戶?點擊單篇購買;單位用戶可在線填寫“申請試用表”申請試用或直接致電400-810-8266成為法寶付費用戶。
©北大法寶:(www.wlnwsi.icu)專業提供法律信息、法學知識和法律軟件領域各類解決方案。北大法寶為您提供豐富的參考資料,正式引用法規條文時請與標準文本核對
歡迎查看所有產品和服務。法寶快訊:如何快速找到您需要的檢索結果?    法寶V5有何新特色?
掃碼閱讀
本篇【法寶引證碼CLI.A.231003      關注法寶動態:  

熱門視頻更多



河北十一选五前三直走 广西棋牌游戏 捕鱼来了图片 26选5 股票走势图解 nba中国赛 欢乐真人麻将 1分11选5软件 友田彩也香手机在线 大唐麻将山西 甘肃快3福彩开奖号码 26选5数 广西白银交易平台 贵州快3号码推荐 手机上网怎么赚钱 今天晚上3d开奖结 黑龙江22选5开奖视频